대항력과 확정일자 – 실제 사례로 이해하는 전세보증금 보호법

대항력과 확정일자 – 실제 사례로 이해하는 전세보증금 보호법

“전입신고는 했는데, 보증금을 돌려받지 못했다고요?” 전세 세입자라면 꼭 알고 있어야 할 대항력과 확정일자. 이름만 들어도 어렵게 느껴지지만, 실생활에서는 매우 중요한 역할을 합니다. 오늘은 실제 사례 2가지를 통해 그 중요성을 쉽게 이해해볼게요.

✅ 사례 1: 전입신고는 했지만 확정일자는 안 받은 경우

📌 상황 요약

• 홍길동 씨, 2024년 3월에 서울 관악구 빌라 전세 입주
• 이사 당일 전입신고 완료, 실거주 시작
• 확정일자 생략 (몰라서 안 받음)
• 2025년 1월 집주인 채무불이행 → 경매 진행

📌 결과

• 전입신고 + 실거주로 ‘대항력’은 인정 → 새로운 집주인이 인도요구 못함
• 하지만 확정일자가 없어 ‘우선변제권’ 미적용 → 보증금 후순위로 밀림
• 경매 배당 순위 밀려 **보증금 일부만 반환**

📌 해설

‘대항력’은 **집에서 계속 살 수 있는 권리**, ‘확정일자’는 **경매 시 돈을 먼저 받을 수 있는 권리**예요. 둘 다 있어야 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

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✅ 사례 2: 확정일자는 받았지만 전입신고·거주를 안 한 경우

📌 상황 요약

• 김영희 씨, 용인 아파트 계약 후 확정일자만 받고 타지에 거주
• 전입신고 X, 실제 거주 X → 대항력 불인정
• 2024년 하반기 집 경매 → 김 씨 보증금 회수 실패

📌 결과

• 확정일자만으로는 **점유하지 않으면 대항력 없음**
• 보증금 회수 우선순위 밀림 → **보증금 전액 손실 가능성**

📌 해설

**임차인이 실제로 ‘그 집에 살고 있음’을 증명해야** 대항력이 생깁니다. 확정일자만 받았다고 안심하면 안 되는 이유죠.

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✅ 대항력 & 확정일자 핵심 정리

항목	요건	효과
대항력	전입신고 + 실제 거주	새 집주인에게 임차권 주장 가능
확정일자	주민센터 확정 도장	경매 시 보증금 우선 회수

마무리하며

전세 세입자에게 있어 대항력과 확정일자는 재산을 지키는 두 축입니다. 사례처럼 하나라도 빠지면 법적으로 보호받기 어렵습니다. 단 몇 분 투자로 받을 수 있는 확정일자, 반드시 챙기세요!

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